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当作北部皆会区乃至香港当年合座发展地皮政策调度的弥留一步，这次鼎新意味着香港开动尝试以商场逻辑取代“一刀切”价钱计较，让地皮尽可能工作于产业发展
文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港
裁剪 | 苏琦
自6月初起，一项事关中国香港非住宅类地皮出让的轨制鼎新老到将开动试行。这次地皮政策调度如能在三年鼎新期内顺利履行，有望成为撬动千亿级港元产业投资的重要杠杆。
该项鼎新全名为“按实补价”先导议论。中国香港特区政府发展局近日公布的轨制细节显露，当作便利产业发展的新式地皮合同安排，“按实补价”允许地段业权东谈主分期进行非住宅发展、并按每期本色兴修总楼面面积及地段业权东谈主建议的“采选用途”厘定应缴补地价。
为通过给地皮合同“拆墙松捆”终端鼓舞产业发展、提速北部皆会区（北皆）设备主义，在研究政策局守旧下，香港发展局也同期推出了为产业提供最长21年的所谓“较长租期租约”。按照该局发言东谈主分析，生动批地安排将裁汰开发资金和融资资本，提高商场投金钱业用地的兴致，加速产业发展。
在此之前，中国香港的地皮出让轨制有其所谓的“起尽计较”特点。以第一项鼎新触及的地价为例，此前当地地皮贬责部门在审批方单编削请求时，每每会以该地块所欢喜的最高总楼面面积，加以假定的最高市值用途来计较业主需缴付的补地价金额。换言之，即使业主只盘算推算兴修一半楼面，或用作研发等升值相对较低的开发，也要按照表面的最高值一次性缴付一起地价。
在取得较高地皮出让收入的同期，这一地皮讹诈口头也被以为将给开发者带来较高现款流压力、不平气性增加，以及不利于产业多元化开发等瑕疵。相较之下，与之相邻的深圳及广州、东莞等地的工业用地轨制则较为生动且适配产业发展。为此，香港测量师学会等行业组织曾始终号召，“现存机制会令业主或发展商的资金压力与财务风险偏高、制约北皆产业用地的开发意愿，业界对鼎新的呼声已辘集多年。”
跟着北部皆会区等触及香港当年发展的区域开发提速，香港特区政府在2025年的《施政发扬》中开动成就挑升章节，提议将赶快皮发展简化行政按序、拆墙松捆。《财经》获悉，研究鼎新建议提议后，香港发展局曾于2025年9月至11月筹商了一系列业界代表，国产一级黄色视包括北皆筹商委员会、地皮及设备筹商委员会、香港地产设备商会、香港测量师学会等。
业界大批以为，这次鼎新的中枢价值，在于中国香港将以求实的商场逻辑取代相对僵化的“一刀切”计较，让地皮尽可能工作于产业发展。其亦并非孤单的政策调度，而是将当作北部皆会区乃至中国香港当年合座发展新式用具箱的弥留一环。
“连年来，香港特区政府濒临财政赤字压力，各地面产发展商因受住宅地产商场下行压力职守较大财务压力情况下，也纷纷裁汰了开发投资意愿和形貌开发过程。在面前经济环境压力下，按实补价地皮政策是香港灵验鼓舞北部皆会区产业用地开发和其他片区旧工业大厦编削的革命政策，将以商场化需求为导向激活发展商投资意愿和产业发展。”始终从事大湾区工业用地研究的香港中钰外洋董事总司理董极对《财经》领略称，“香港传统的按最高楼面和最高用途估算地价补地价轨制需要发展商需要一次性付出较大的财务资本，一定程度上圮绝了中小地产发展商或具有产业布景的发展商的投资。”
从政策细节来看，最近最新mv字幕免费观看这次“按实补价”先导议论将适用于中国香港通盘非住宅发展的方单编削及换地请求。自6月1日起接受请求后，发展商的首期形貌所占楼面应占合座准许最高总楼面面积的至少六成（按建筑规约按时完成）。
香港发展局同期规矩，生机发展商在形貌首期发展落成后10年内，决定是否通过方单编削延续发展余下部分。如决定延续，则要按经编削方单订明的用途，缴付其时彻底（一起）市值地价。琢磨到地皮业权仍是卖散（分块出售），繁多业主日后即是否发展余下部分或难以达成共鸣，因此先导议论会设保险按序，规矩形貌首期发展完成后10年内整幅地皮不得卖散。
简言之，按照香港立法会地产及建造业议员黄浩明的领略，按实补价将提供通俗，企业可按照本色需要，只支付总楼面六成地价，并在10年内决定是否延续使用其余四成楼面。如不需要，研究地皮可出动给其他有需要的企业。
按照香港发展局局长宁汉豪在4月就研究政策瞎想所进行的解读，如条款相宜，按实补价可与其他地皮开发用具一并使用。例如来说，岂论是北皆或香港其他方位的旧址换地请求，如产业用地不触及住宅发展，便可琢磨给与按实补价。工业大厦重建也可能会琢磨以按实补价进一步荧惑老旧工业大厦进行重建。
按照董极的分析，研究鼎新可至少带来三类公正，包括增加发展商的投资意愿、诱导中小发展商参与投资使得投资主体愈增加元化，为发展商当年创造生动性，以及为具有产业布景的发展商提供沉着财务压力和适配其产业发展的生动性。可用更多的资金连合发展医疗、信息科技、生命健康等新式产业、适配当年产业发展需求。
企业除无需为用不着的地皮支付地价、“按需付款”，中国香港也将开动试行所谓的“较始终租约”，即地皮的总租期不跨越21年。田户在首个租期届满后，可享续期权，最多续租两次，即最长租约7+7+7安排。具体瑕瑜凭证行业需要，续租房钱按市价增减。
这一可被视为“组合拳”的政策也取得了业界的看好。一方面，最长21年的产业用地年限与珠三角的深圳、珠海等城市工业用地最低20年有不约而同之处，成心于企业积极制定长久产业发展议论；另一方面，香港实行分阶段续租政策、按照商场价钱计较房钱的模式，也被以为可为投资主体裁汰前期投资压力和融资资本。
合座而言，前述两项鼎新按序被以为是香港特区政府为提速北部皆会区设备的前期政策，香港当年还可能推出允许业主主动交回政府拟收回地皮以抵销换地金额、旧区地积比出动至北皆、成立“北皆发展委员会”等多项政策。
香港地产设备商会近期则公开号召称，生机特区政府一并加速建筑瞎想及图则等各项审批圭臬，使得地皮合同编削、按实补价安排与建筑审批各门径不祥同步提速，从而更灵验鼓舞北皆形貌落地，提高合座发展效果。
“北部皆会区发展是香港融入和工作国度发展大局的大策略，亦然为香港的当年打造新的发展引擎和城市空间。北皆不缺地皮，破题的重要在于通过机制革命和轨制供给，鼓舞地皮开发和产业引进，将地皮资源尽快出动为产业分娩力。”香港经济驳斥东谈主博取指出。
责编 | 杨聪明
题图起头 | 焦建/摄
